多地购房首付贷现换“马甲”乱象

[摘要]对于违规评估、严重高评的，应通过曝光、行业禁入等进行清理。

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专家称楼市去杠杆需补监管短板

近期，多地出台措施叫停房地产首付贷，但“新华视点”记者在北京、上海、天津等地调查发现，零首付仍然可操作，一些地方首付贷换上“换房贷”、“消费贷”、“过桥贷”等“马甲”后横行。

业内人士表示，虽然明令禁止，但目前热门楼市的首付贷问题依然较为突出，仅深圳市就初步排查30余家企业所投放首付贷规模约在25亿元至30亿元。

央行负责人在“两会”期间表示，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务开展清理和整顿，打击提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

记者在多地调查发现，首付贷表面上已偃旗息鼓，许多中介对相关业务十分谨慎。

一些中介还联合担保、小额贷款公司甚至银行操作“契税贷”、“赎楼贷”等业务。有中介表示：“贷款只是名义不同，实际上都可以用来做首付。”

记者发现，在一些网贷平台直接搜索首付贷基本找不到相关产品。有网贷行业人士透露，许多平台已有意识地回避首付贷字眼，更换为五花八门的新名称，但“马甲”背后还是原来的首付贷等购房金融业务。

对此，中央财经大学中国银行(601988,股吧)业研究中心主任郭田勇认为，变种首付贷依然存在，说明我国民间金融管理存在短板，监管部门应对房地产金融服务平台的业务范围和准入标准严格规范，相关部门和银行系统应要求评估机构合理评估，理顺定价机制，对于违规评估、严重高评的，应通过曝光、行业禁入等进行清理。

变种首付贷三大手法

记者调查发现，这些穿着“马甲”的首付贷资金来源多样，有的是中介机构提供自有资金“垫资”，有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金，还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为首付款“曲线入市”。

手法1“高评高贷”实现零首付

在上海，有中介表示，可以通过“高评高贷”实现零首付。链家地产天津园荫道店置业顾问介绍说，假设买200万元的房产，按20%首付需支付40万元，但通过评估公司把房价“高评”到250万元，可变成首付50万元、贷款200万元。中介可以先垫付50万元首付给卖方，待200万元银行贷款打到卖方账户后，卖方再将50万元归还中介。“高评高贷”周期约1个月，买方只需支付这50万元“过桥资金”1个月的利息，相当于零首付购得一套200万元的房产。在该流程中，中介多以自有资金进行“过桥垫付”，并从中获取服务费及过桥资金利息，不赔，但风险都转嫁至银行。

业内人士指出，有的评估公司完全是走过场，“中介想评什么价他们就敢评什么价”。银行虽然对过高的估值会警惕，但由于二手房定价复杂，同一楼盘楼层、户型不同，价格也相差很大，因此实操中银行很难辨别“虚高”。

手法2 通过P2P网贷首付款

P2P网贷门槛普遍较低，多数申请贷款只需提供身份证及工作、收入等证明，材料越多、贷款额度越高，资金去向可以模糊填写。

从资金来源看，P2P投资者为购房贷款“做了嫁衣”。某P2P平台投资项目中一款年化收益为7%的产品，用途描述为“住房消费”。据客服介绍，其对应标的就是该平台融资项目中的购房贷、装修贷及赎楼贷。

业内人士表示，投融资错配在P2P领域十分普遍。由于互联网金融行业仍存在监管盲区，不少房贷类平台野蛮生长，部分平台甚至没多少自有资本金，而是通过“8%利率引资，12%利率放贷，赚取4%利差”的方式生存。

手法3 银行“消费贷”成了首付款

天津市南开区天拖地块某楼盘销售人员表示，首付款不够，可协助申请天津某股份制银行的“消费贷”，无需抵押、不计入征信，最高可贷30万元。记者致电该银行了解到，“消费贷”是该银行一款信用贷款，银行把钱打到客户卡内，客户按月还款，购房时卡内余额可直接使用。

银监会2013年曾下发文件，明确消费信贷不能用于购房，且贷款用途应以发票作为证明材料。但中介人员称，通过担保机构“一条龙服务”，这些证明“都能搞定”，银行一般没有精力逐一审核，哪怕消费贷用于购房，实际操作中通常“睁一只眼闭一只眼”。

推出信用贷产品“家园云贷”的深圳世联行(002285,股吧)地产顾问股份有限公司董秘袁鸿昌坦言，界定借款人如何使用贷款存在难度，“可能拿去买车、旅游，也可能拿去垫付首付，这个我们控制不了。”

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广州二手市场成交活跃，其中改善型买家较为普遍，也因此带来电梯楼的量价齐升，部分区域的电梯楼价格涨幅是楼梯楼的3~4倍。在老城区出现年龄在50岁以上的业主换房忙的现象，其中还不乏高于70岁的高龄业主。市场人士认为，目前楼市政策支持改善型买房，高龄业主换房更利于提高生活质量，而且电梯楼升值空间也相对更大，建议有需求的业主可考虑现阶段进行换房计划。

房改房业主忙换房

广州二手房电商商圈经理甄欣介绍，本轮中心城区房价与成交量的上涨主要受到改善型买家入市的推动。

甄欣分析，楼梯房涨幅小于电梯房，和目前市场上改善型买家占主体有关：“不少改善型买家需要通过卖掉旧的楼梯房的方式来获得资金购买电梯房，在交易过程中会希望尽可能快地把老房子处理掉，以获得购房名额和资金，因此价格上可以商量的空间比较大。”

此外，中原研究部客户研究主任熊小洪从市场发现，改善型买房中有相当一部分是房改房业主换房，例如在越秀区、荔湾区一些楼龄较旧的楼梯楼业主，大多为年轻时单位所分的房改房，目前正是考虑换房的时候，一些高楼层的业主居住楼梯楼，生活较为不方便，考虑换电梯房，一些则为下一代考虑换房。

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